不動産購入時に物件代金以外に必要な諸費用・諸経費

2017年12月15日

戸建て不動産を7件所有、実は大家業もしているろくちゃんです!!

ネットで「ボロ戸建て不動産投資」とか「サラリーマン大家」なんかのワードで検索すると、サラリーマン兼業の方や脱サラして専業になった方など、多くの不動産投資をされている方のブログがヒットします。

大家さんがブログで何を公開するの?と思いますが、多くはDIYセルフリフォームをされている大家さんがHOWTO的な内容を公開されていらっしゃったり、不動産投資による収益を公開されていらっしゃったり、中には不動産取引の内容や入居者さんからの苦情対応のご苦労を吐露されているブログなんかもあり、読み物としてもおもしろいですし、これから不動産投資を始めてみようぜい!!という方にはすごく参考になるかと思います。

わたくしも一時はそういう不動産投資のサイトを立ち上げて自分なりのHOWTO情報を公開しようかなと思った事もあるんですけど、よくよく考えたら自分の所有不動産の詳細をネットで公開するのは入居者さんのプライバシーにも係わることなのでそれどうなん?ってこともあって二の足を踏んでおりました。

しかしながら「ここずーっと放置してあったブログのPVを公開して立て直してみるテスト」でも宣言した通りこのごちゃまぜブログを立て直すには今まで書かなかったいろんな情報をぶち込んでいくという方針に従いましてとりあえず小出しに不動産投資に関する情報も書いてみることにいたしました。

ということでまず、不動産投資をこれから始めようと一棟目の戸建てをお探しの方に向けた基本中の基本、不動産取得に係わる費用を簡単にご説明してみようと思いやす!!

あくまで収益物件として中古住宅を購入する場合に特化した説明ですので、自分で居住する場合や土地を買って新築で建てる場合などは該当しませんのであしからず。

投資用不動産を購入して、決済の時にかかる費用

投資用不動産を探している方の多くはat homeや不動産ジャパンなんかの不動産ポータルサイトで物件を探すことが多いと思います。

サイトに掲載の物件費用以外に諸費用が必要なことはわかっていても、どんな諸費用が必要で、それがいったいいくらぐらいで、取得費の総合計はいくらぐらいになるのかがわからないと利回りすら計算できないですよね。

通常、不動産会社を介して不動産を購入すると、売買代金以外に不動産仲介手数料、登記費用、税金清算金、印紙代といった費用が必要であります!!

それではそれぞれ簡単に説明しやす!!

不動産仲介手数料

その名の通り不動産屋さんに支払う仲介の手数料です。
簡易計算は6万円+売買金額の3%、それに消費税を乗せた額です。(厳密には売買代金のうち200万円以下の部分については5%、200万を超え400万円以下の部分については4%、400万円を超える部分については3%と定められている)
ちなみにその物件を売りに出している売り主さんが依頼している不動産屋さんに直接買いに行った場合でも、別の不動産屋さんを通して買った場合でも、買い主が払う仲介手数料は同じです。(物件を購入する時どの不動産屋さんに依頼するべきか?は別記事に書く予定)
とにかく買い主側の手数料として6万円+売買金額の3%+消費税が仲介手数料として必要なわけです。
例えば1,000万円の物件を購入する場合、60,000+300,000=360,000+消費税28,800円=388,000円を不動産屋さんに支払う必要があります!!

登記費用

登記というのは不動産の名義を売り主から買い主に変更したり、銀行からお金を借りてその不動産を担保に入れる場合「この不動産は○○銀行の担保物件ですよ」ということを法務局に登録することです。
登記は通常の売買では司法書士の先生に依頼することが一般的で、登録免許税など法務局で必要な実費+司法書士の先生への報酬の合計が登記にかかる費用でっせ!!
まず登録免許税ですが、売買による所有権移転にかかる登録免許税は、土地・建物共に課税標準の2%です。(土地は軽減措置で平成29年4月1日から平成31年3月31日まで1.5%)
課税標準というのは市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格で、この価格を基準に固定資産税なんかも算出しています。
一般的に課税標準は市場の売価より低めに設定されていることが多いので売買金額の2%で計算しておけばそれを超えることは少ないですが、きっちり知りたい場合は司法書士の先生に見積もりを出してもらうのが手っ取り早いです。
他に、購入する不動産を担保に銀行から融資を受ける場合は、抵当権設定の登録免許税として借入金額の0.4%必要です。
登録免許税以外に、これらの登記申請を代理で行ってくれる司法書士の先生の報酬も必要で、司法書士の報酬は自由化されており事務所によって違いますのでこれも司法書士の先生に見積もりを出してもらうのが確実です。
平均的な報酬が知りたければ日本司法書士会連合会のサイトに「司法書士の報酬アンケートのpdf(2013年実施分)」がありますので参考にしてくだされい!!
ちなみに個人間の売買なら自分で登記するとかもありですが、一般市場で売買する場合は司法書士の先生に依頼することになり、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的です。

税金清算金

不動産を所有していると固定資産税がかかるというのはなんとなくご存知の方も多いと思いますが、固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して課税されるシステムになっています。
さらにその不動産の場所が都市計画区域内に入っていると都市計画税というのも課税されます。
税金怖っ(((( ；ﾟДﾟ)))
この1月1日時点の所有者に対して課税される固定資産税と都市計画税を、すでに前払い済みの(またはこれから納税通知書が届く)売り主に日割りで返して清算するんでごんす。(日割りの計算は4月1日を起算日とする場合が一般的だが、不動産会社によっては1月1日を起算日として計算する場合もあるので詳細を知りたい場合は取引する不動産屋さんに要確認)
ちなみに固定資産税や都市計画税も固定資産課税台帳の価格を基準に算出され、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%の税率になっています。

印紙代

売買契約書に貼る印紙税で10万円超50万円以下で200円、50万円超100万円以下で500円、100万円超500万円以下で1,000円、500万円超1,000万円以下で5,000千円、1,000万円超5,000万円以下で10,000円です。(いずれも平成26年4月1日から平成30年3月31日までの軽減税率)
それ以上の金額については国税庁の不動産売買契約の印紙税のページでご確認下されい!!
一般的に不動産屋さんが売買契約書も作成して印紙代を立て替えていることが多いので、不動産屋さんに支払うことになることが多いでごんす。
ボロ戸建て不動産投資をしようという方なら500万円以下の物件を探すと思うのでまあ1,000円とかですわ。

その他

他に考えられる費用は銀行から借り入れる場合保証協会の保証料や担保設定費用(抵当権設定とは別の銀行側の費用で、担保物件を現地調査して評価を計算するための経費みたいな感じ)なんかが必要なことがあります。
銀行から借り入れる場合印鑑証明なんかも取得する必要があったり、こまごまとした費用が発生します。
逆に考えると現金一括ニコニコ決済の場合、上記4つの費用だけ頭に入れておけば問題ないといえます。

投資用不動産を購入して、あとから必要な費用

購入時にかかる費用だけではなく、不動産を購入するとあとから必要になる費用もある。
残存物の撤去費、クリーニング費、機器の修繕費用、リフォーム費用などケースバイケースの費用は別として、確実に必要、もしくは念頭に置いておいた方がよい費用を説明しますぜ!!
あとからくるのでビックリしまっせw(ﾟﾛﾟ;w(ﾟﾛﾟ)w;ﾟﾛﾟ)w

不動産取得税

売買によって不動産を取得すると不動産取得税が課税されるぞい!!
都道府県によっても違いはあるが購入後半年ぐらい経過して忘れたころに納税通知が届くぞい!!
不動産取得税もおなじみ固定資産課税台帳の価格を基準に算出され、税率は土地・建物共に3%です!!(平成20年4月1日から平成30年3月31日までの軽減税率)
ちなみに不動産取得税は不動産を取得した時に一度だけ納める税金なので毎年請求されるわけではございません。

固定資産税・都市計画税

上の税金清算金で説明した通り、不動産取得してから1月1日を通過するとその春からめでたく固定資産税・都市計画税の納税通知書がやってきます。
上記説明済みですが、固定資産課税台帳の価格を基準に算出され、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%の税率になっています。
毎年課税される税金でっせ!!
なお、都市計画税は不動産が都市計画区域外の場合課税されません。

その他

取得後に必要な費用で他に考えられるものとしては火災保険料があります。
たとえ隣家が火災になって延焼したとしても隣家に補償の義務はなく、通常賠償してもらえません。
自分の不動産を守るためには、自分で火災保険に加入する必要があるんですよっと。
大家って結構お金かかるっす(；´д｀)=3

不動産購入時に必要な費用をざっとご説明いたしましたが、これから収益物件を探そうという方はこれらの諸経費は必ず念頭に置いて購入をお考え下さいなっと。

わたくしが個人的に考える不動産投資の魅力は、全く同じ不動産は存在しないことだと思っています。

お隣同士でも日当りの違いや、風の抜けやすさ、駐車場の入りやすさとか、アンテナの受信感度とか、隣の家がうるさいとかちょっとした違いがありますよね。

全く同じ建築物というのはあっても、場所が違うとまったく同じ条件の不動産とは言えないんです。

また、そこに住む人も条件はバラバラで、物件自体の綺麗さよりも駅からの距離を重視する人もいれば、家賃の価格が第一条件の人もいますし、間取り最優先の人もおり本当に様々です。

誰も見向きもしないようなボロ物件でも、人によっては最高の住まいになる可能性も秘めているわけですね!!

そういった部分を見抜いて、よい収益物件を見つけて、入居者さんにも喜んでいただいて、安定した収入を得ることができればWin-Winですな!!

そういうところが不動産投資の魅力かと思いまーす!!

以下広告だお!!